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【景德镇房产】到底买不买房?10年后差别竟是这样...

2017-02-10 来源:景德镇乐房网
 
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楼市一直是人们热衷讨论的话题。那么,买房或者不买房,10年后财富差别有多大?看看下面这个小实验。

 

 

第一种人:买房

 

  假设在一个二、三线城市,房屋总价为50万的地方买房:首付20万公积金贷款3020年计,月供1963元。10年后选择一次性还款20万还清贷款,房子归自己。

 

  那么十年的月供总计为1963*12*10 ≈23.6万。

 

第二种人:租房

 

  租这套房子的话:按国内住宅3%的普遍回报率算,50万的房子月租为1250元。

 

  由于国家统计局公布的1975~2011CPI汇总为6.15倍,年均CPI5.7。取整,房租每年增长6%计算,10年房租为:

 

  第1年房租:15000

 

  第2年房租:15900

 

  第3年房租:16854

 

  ……

 

  第10年房租:25342

 

  则租房人:

 

  A10年房租总计:

 

  15000+15900+16854+……+25342=197709≈20万;

 

  B、省下首付20万,存银行按年回报率5%(存款利率通常跑不赢CPI)

 

  20*1.05^10 ≈ 32.6万;

 

  C、省下月供1963元存银行按年回报率5%、且利滚利算,约31万;

 

  D、省下的一次性还贷的钱为20万。

 

 

现在有三个假设

 

  假设1

 

  未来10年房子增值速度和CPI一致,每年6%计算(非常理想化)10年后房屋市值 50*1.06^10 ≈ 89.5万。

 

  那么买房的人财富为89.5万。

 

  租房的人财富为32.6万首付存款+31万月供存款+20万一次性还款的钱-20万房租=63

 

  假设2

 

  未来10年房屋大幅增值4倍,房租市值为200万。

 

  买房人财富是租房人的3倍有余。

 

  假设3

 

  未来10年房子涨幅低于(63/50)*100%=26%,平均年涨幅2.5%,或者下跌。

 

  租房人胜出。

 

  单从财富上计算,只要房子随CPI增值,买房就是值得的。

 

  可能有些人预期10年后房价还不如今天,或者涨幅低于26%,但因为中国人买房的传统,为了成家、为了有家的安全感、稳定感,依然会买房,不会在乎房价涨跌。

 

  上面的假设与计算,仅供参考而已。现实中,谁能预料房价的变化?每个人所生活的城市和潜力是不一样的,或许,买不买房,每个人心里都有自己的答案。

 

漫画版买房与租房的区别

 

  花销——

 

  为谁打工——

 

  房价上涨——

 

  自由度——

 

  安全感——

 

  工作不爽——

 

  住的不爽——

 

  求偶成功率——

 

  在女方父母眼中——

 

  阶段目标——

 

  和另一半——

 

  投资回报——

 

  感情破裂——

 

  入住头等大事——

 

  居住人员——

 

  空间格局——

 

  手续——

 

  公司考虑范围——

 

如果买房,

房贷的还法你都清楚么?

 

  现在有一种比较流行的说法,说银行放贷要先收利息,月供前期还的都是利息,等利息都还完了再还本金。其实,这种说法未必准确。

 

  银行在为借款人计算房贷还款额的时候,一般是按月计息。借款人所还的月供金额由两部分组成,一部分是本金,一部分是利息。两者相加,正好是每月所还的月供金额。

 

  目前,银行的房贷分为等额本息等额本金两种还款模式。等额本息,就是每个月还款的+之和始终保持不变。而等额本金,就是每月的还款总额里,本金部分始终保持不变,利息另算。

 

  另外还有一种说法,说等额本金还款方式比等额本息还款方式划算。这种提法也存在理解的误区。

 

   假设借款人选择等额本金还款方式,总借款100万元,分100个月平均还本金,则每月要还本金1万元。第1个月还:本金1万元加上100万元本金借 1个月应付的利息数;到了下个月,还本金还是1万元,再加上(100-1=99万元本金借1个月应付的利息数。显然,下个月的利息少于本月(本金变 少),所以总还款额也少于本月。这样一来,以后每个月总还款金额越来越少,最后还清。

 

  的确,在等额本金还款方式下,由于前期归还的本金比较多,所以相对于等额本息还款方式而言,借款者支付的利息总额要少一些。不过采用这种方式是不是划得来,却需要好好分析。

 

 

  一旦选择等额本金还款模式,由于借款人所借的本金数量相对于等额本息而言,本金会提前归还。此时,借款人需要考虑资金的边际使用效益。如果有更好的投资机会,能带来超出支付银行借款利息的回报,那就可以选择等额本息方式,让本金在手中多停留一会儿。

 

 

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